最高院司法观点：如何认定房屋租赁合同纠纷中装饰装修物的现值损

任丽丽

律师

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 本条司法解释第二款规定对于附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由出租人和承租人按照无效合同的过错分担现值损失。因此，正确理解本条含义，还必须了解什么是装饰装修物现值损失、为什么在房屋租赁合同无效时，应按现值分担损失。 所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。一般而言，在房屋租赁合同被确认为无效时，承租人对租赁房屋的装饰装修已实际使用一定的时间，故无论是折价补偿或按过错分担损失，均应按装饰装修折旧后的现存价值确定。如果该装饰装修未经过利用贬损，则相当于装饰装修价。